目前房地产市场存在三大隐忧

2019博鳌房地产论坛近期在海南举行，与会嘉宾认为当前国内房地产市场整体趋稳，但部分区域、领域仍受各种因素影响，存在一些隐忧，一线城市房价增长速度远远超过可支配收入增长速度，增加购房者负担；下半年房地产市场的景气可能下滑。

银根收紧或推高房价 应警惕长期泡沫

在本届论坛期间，针对当前的金融政策，中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长樊纲表示，金融收紧对于房地产市场来说是有风险的，因为这意味着供给侧收紧，这样房价可能反而会高。

“另一方面金融收紧也将导致一些小房企、效益不好的房地产公司面临着兼并重组或者倒闭。”樊纲说，这是一个不断调整的过程，国内房地产行业正在经历市场的筛选与淘汰，有助于提高产业集中度，提高房地产业的效率，供给侧才能够有更好的发展。

交银国际董事总经理、研究部主管洪灏认为，从供给和需求理论来说，在价格不断往上涨的时候，房地产的需求一定远远大于它的供给。“因此在这个房地产周期里，要做的不是XG，抑制居民对于房地产的追求，而应该加大房地产的供给，这样才能很有效地让房价上升的压力下降。”洪灏说道。“房地产周期作为一个领先的指标，虽然它在回暖，但是它回暖的速度没有以前快，同时回暖的力度并没有马上传到社会宏观经济其他部门，这就是现在感受到的领先指标开始回暖，同步和滞后指标没有开始反应的这么一个比较尴尬的位置。”洪灏表示，考虑到边际效应，在目前这个阶段，在决策的时候一方面需要考虑的是房地产周期对整体宏观经济短周期引领的作用，另一方面要考虑长期的整个宏观经济体里的房地产价格是否出现严重泡沫现象，因此现阶段的重点是考虑怎样避免长期的泡沫风险。

樊纲认为，市场机制的本身是供求关系决定价格，需要一些经济手段作为长效机制，把短期救火式的行政手段如XG限贷替换下来，进一步推动长效机制落地，这样才能有一个比较健全的市场机制。

一线城市房价增速远超可支配收入增速

在本届论坛上，洪灏谈到了中国35个城市还房贷与可支配收入情况，其中，北上广深四个一线城市存在房价增长速度远超可支配收入增长速度的问题。具体而言，从2005年至今，中国35个城市还房贷占可支配收入的比例呈现不断增长的趋势，尤其是北京、深圳和上海醉快。

同时，在这四个一线城市中，洪灏认为深圳的问题是醉严重的，深圳的房价增长速度远远超出了家庭可支配收入增长的速度，每个月可支配收入拿来还房贷的比例接近100%。

洪灏表示，深圳目前的情况与香港1998年的房地产泡沫破灭见顶的水平相似，居民可支配收入里头拿来还房贷的比例大概是100%到110%，不过还需要考虑到这些一线城市都是超大型的城市，其城市化速度、经济增长速度远远超过了二三线城市。

洪灏补充说道，对比中国35个城市，发现一线城市和东南沿海城市房价增长速度远远快于家庭可支配收入增长的速度。但是西部、西南部、东北部房价增长速度慢于可支配收入增长速度，也就是说，虽然房价涨得快，但是收入涨得更快。

中国银行业协会首席经济学家、北京大学汇丰金融研究院执行院长巴曙松也指出，当前核心城市房价太高，二手房房价高、增长快。他分析道：“我们看到房价指数，同样的房地产的标的，在这段时期内上升的幅度，北京和伦敦、纽约、东京这些发达城市比，确实有比较高的上升幅度，增长也非常快。”

巴曙松进而解释，二手房过万的城市，从沿海的少数城市在迅速向中部、向内陆渗透扩散，这个大背景其实也是中国的城镇化发展的新阶段反映在了房价上，但这也会增加购房者的负担。

下半年房地产市场景气可能下滑

短期内房地产市场形势如何？国家统计局原局长、阳光资产首席战略官邱晓华从大环境出发，提到了两大变局，一是新一轮的技术革命，即第四次工业革命，另一变局则是地缘政治，集中反映在中美两个国家关系的调整。

针对房地产严控下的形势，邱晓华表示，中央会议重提“房住不炒”，明确不将房地产作为短期刺激经济的手段，这给市场提供了一个明确的信号，即面对外部形势，国内稳增长的重点不再是以房地产来刺激，而更多的是以稳制造业的touzi，以开拓国内的消费来应对这场外部形势变化对国内经济下行压力的挑战。

邱晓华说，目前房地产严厉调控的程度大大高于往年，这场严厉的调控至今为止，正在改变市场预期，也正在改变地产商的命运。同时，金融监管部门再次收紧有关房地产的融资环境，预期下半年房地产市场的景气可能下滑。

阳光控股执行董事、全球合伙人、阳光城（动态 户型 相册 地图）集团执行副总裁吴建斌坦言，从城镇化趋势看，房地产业未来10年间仍是蓬勃发展的市场，但随着融资大门不断关闭，发展面临重大转型，“过去用融资加杠杆推动企业发展，现在要变成经营方面加杠杆，融资方面降杠杆。”

“去年房地产交易额是15万亿，如果2019年只有14万亿或者13万亿，就意味着在去年的基础上下滑。”朗诗绿色集团董事长田明说，高歌猛进20年后，出自企业家对行业的直觉判断是“有下滑的趋势”。

旭辉集团董事长林中也透露，“下半年不会有太大买地的投入，甚至不买地都可以，要减少不必要负债，谨慎融资。”

与会人员表示，房地产形势长期看人口，中期看土地，短期看政策，人口是决定地产形势醉重要的长期因素，如今中国的人口已经从年轻型转为老年型，对长期房地产支撑的力量在减弱。而当前土地的供求关系，对地产形势还有一定的涨价压力存在。但从短期情况看，地产调控的政策，无论是土地、融资还是长效机制，对短期市场的影响还是比较明显。